东莞CBD建设提速 “未来之地”呼之欲出

12月16日，在工程机械的巨大轰鸣声中，南城街道水涧头村北区八巷一栋三层半的楼房应声倒下。在楼前的空地上，南城街道水涧头村移交房屋拆除启动仪式刚刚在这里举行，宣布首批共拆除21栋移交房屋。
水涧头村是东莞正在打造的高品质国际商务区（下称“CBD”）内唯一的城中村。随着“第一拆”的启动，水涧头村拆迁安置工作进入新阶段，CBD建设进一步提速。水涧头旧村原址将打造为东莞国际商务区乃至中心城区的景观核心——中央公园。明年上半年，东莞将开展中央公园设计方案国际竞赛，同时完成首开区首批土地出让。
支撑东莞新形象与新经济的“未来之地”，正一步步从蓝图走向现实。
　　土地整备硬仗争分夺秒
从广深高速进入东莞大道，经过热火朝天的南城宏图总部基地后，一路向北行驶，很快就来到总面积2.14平方公里的东莞国际商务区。这里由东莞大道、环城西路、三元路、宏图路所围合形成，与东莞行政文化中心区相连，是中心城区核心地段唯一的连片空地。
2000年左右，东莞市政府启动该片区开发建设的规划工作。经过“十年磨一剑”谋定而后动，去年10月城市设计深化方案定稿，今年初国际商务区开发建设工作实质性启动。
CBD被称作“城市心脏”，是区域功能的核心与经济中枢，也是现代化城市的标志和象征。东莞国际商务区由南城国际商务区更名升级而来，凝聚着整个城市的期待——这一区域要成为东莞建设“湾区都市、品质东莞”的最高端标杆，以城市升级引领经济社会转型升级。从产业的角度来看，东莞规模庞大的制造业转型升级正处于关键期，亟须通过CBD引入更多、更高质量的现代服务业提供服务支撑。
“我们希望通过高标准规划、高品质建设东莞国际商务区这一平台载体，进一步发挥服务业要素资源集聚的优势，大力发展总部经济、楼宇经济、网络经济等新业态，进而推动形成与先进制造业融合发展的现代服务业体系。”市长肖亚非在10月22日举行的东莞国际商务区招商交流会上表示。
水涧头村作为CBD中唯一的城中村，多年来一直为各方所关注。2000年初片区规划启动开始至今，市政府和南城街道一直对水涧头村实施土地严控政策。
在这里，狭窄的道路两侧，建于上世纪八九十年代甚至更早的三四层高楼房密密挨着，半空中各类电线管道交缠，地面污水四溢……构成一副典型的“城中村”画面，村容村貌、居住环境和公共配套都已严重落后。越来越多原住民搬离，民房大多改造成出租屋出租给外来务工人员。在不远处的石竹新花园、万科城市风景小区，以及东莞大道另一侧的世纪城、金色华庭、天利中央花园等中高档小区，与水涧头村形成鲜明的对比。
可以说，水涧头村的拆迁安置工作，既是东莞CBD打造高品质城市空间、产业升级的需要，也关系到村民生活品质以及幸福感、获得感的提升。
今年3月，市中心城区“一心两轴三片区”建设现场指挥部（下称“现场指挥部”）挂牌成立以来，发挥统筹协调督促职能，调动市自然资源局、市城管局和南城街道等多部门力量通力合作，开展了一场争分夺秒的土地整备硬仗。
南城重大办主任、南城拆迁指挥部综合协调组负责人彭文峰介绍，在现场指挥部统筹下，南城街道今年5月成立水涧头村拆迁安置工作指挥部，组建4个工作组、12个动迁工作组团，在5个月内基本完成房屋测量、拆迁安置方案制定、风险防控方案制定等一系列土地房屋征拆前期工作，先后召开拆迁安置村户代表大会、全体村民大会。10月25日，街道举行拆迁安置补偿协议签约启动仪式，顺利完成第一批村民的补偿协议签订。
“今年以来，水涧头村拆迁安置工作已取得一系列阶段性成果。”在拆除启动仪式上，南城街道党委副书记、办事处主任苏东表示，目前该区域确权工作已100%完成，房屋测绘工作已基本完成。自10月25日签约启动仪式以来，共签约68户86栋，已移交房屋28栋。
与此同时，拆迁安置住宅建设工作也在紧锣密鼓地进行。今年11月初，宏图路东侧一块108533平方米的地块顺利完成土地出让工作，该地块由深圳市润投咨询有限公司（华润置地）以总价45亿元的最高上限价成交。国际商务区开发建设工作实质性启动后的首个出让地块、总用地面积超过10万平方米、用于国际商务区内唯一的城中村水涧头村的拆迁安置房建设，多重标签之下，这宗地块格外引人关注。
在这背后，“东莞效率”充分体现。今年4月以来，现场指挥部统筹协调市自然资源局、市财政局、市环保局、南城街道以及东实集团等单位，在6个月内就完成安置项目地块的选址论证、土地清表、控规调整、土规调整、地块包装、经济测算、土壤环境调查、土地出让并联审批等一系列土地整备工作，确保安置地块于9月底顺利挂网出让。
　　满足市民对美好生活新期待
满足市民对美好生活的新期待，是这一轮东莞中心城区规划建设的一个重要理念。
现场指挥部办公室副主任邓然介绍，在国际商务区最新的城市设计规划校正方案中，经过多轮研究最终决定对水涧头村采用区内安置，选定在商务区西侧、距离水涧头村不足200米的一片土地作为安置项目地块选址。“这一选址从商务区规划的整体性、兼顾村民的乡土情怀、确保村民共享CBD开发建设红利、提升村民生活水平等角度进行了综合考虑。”
在安置小区的建设规划上，现场指挥部也颇费一番心思。“农民上了楼不能永远当农民，安置小区无论是风貌、立面还是商铺、业态，一定要与CBD的高品质匹配。”邓然表示，“我们根据村民提出的户型配比等安置需求进行多轮修改，确保设计方案满足村民诉求。”
为确保水涧头村村民利益的同时，顺利推动旧村拆迁和商务区建设工作，拆迁安置项目建成的住宅、商业物业实行安置物业限价、限销售对象的“双限房”模式。出让信息显示，项目按建筑面积计算限定最高销售单价均不高于8000元/平方米，产权车位限定最高销售单价不高于8万元/个，大大低于周边住宅的市场价，有力地保障村集体和村民补偿物业的权益和价值。
同时，通过科学测算拆迁成本和土地收益，减轻政府推动水涧头村拆迁和启动商务区建设的资金负担。此次出让的地块分为5个小地块，2块用做安置住房，还配置3块地块用于经营性项目，保障了安置项目开发主体的市场动力。
在外界纷纷猜测水涧头村拆迁后原址的用途时，现场指挥部经过多轮讨论后拍板，改变最初高强度开发商业办公用途的规划，将水涧头旧村原址规划建设为CBD乃至中心城区的景观核心——中央公园，在这一寸土寸金的区域内打造22.25公顷的“城市绿心”，为市民提供高品质的生态、休闲、健身、娱乐公共空间，并配置文化商业、展示演艺、地下停车等公共配套设施，成为一个宜业宜居的乐园。公园选址方案公布后，得到水涧头村村民的广泛认可与支持。
　　中央公园及CBD首开区明年启动规划建设
除了中央公园，未来的CBD还有哪些亮点？
今年3月起，现场指挥部牵头会同片区城市综合运营商华润置地开展东莞国际商务区规划校正及地下空间等专项研究工作，目前已形成阶段性成果。本轮规划校正立足于“链接全球 领航东莞”的国际视野，提出东莞国际商务区定位为“东莞门户、城市客厅、创新枢纽、区域引擎”，未来将打造为“世界智造门户、湾区魅力都心”。
“门户形象不一定是所谓超高的写字楼，我们希望未来的中央公园成为东莞的门户新形象。”在东莞CBD规划校正方案编制单位AECOM公司的设计中，CBD的整体规划结构为“一心两轴四组团”。
其中，“一心”正是位于水涧头村原址的中央公园，将打造与沿东莞大道的商务展示界面遥相呼应的城市景观阳台。“两轴”为串联城市东西生活组团的滨水休闲轴及融合城市和活力与未来体验的中央活力轴，“四组团”分别为金融科贸组团、国际生活组团、总部运筹组团和创新活力组团。
“东莞CBD整个区域以中央公园为中心，横向新基河流过，一侧旗峰山屹立，山水相融的独特景观，形成东莞CBD的独特之处，这种结合城市自然地理环境、城市布局形成具有地方特色的东莞CBD。”中国城市规划设计研究院副总规划师朱荣远对这一规划给予高度评价，“不仅可以拉近城市与居民的距离，更可以小中见大，将城市形象十分巧妙地融入到细节之中，显得自然、平易近人，这也是对城市文化很好的运用和体现。”
“规划科学是最大、最长远的效益。”邓然表示。10月23日举行的CBD全球招商中，华润、嘉里、新鸿基、恒基兆业等10家知名企业纷纷抛出绣球，签署意向协议总投资高达410亿元；11月5日安置项目地块以最高上限价45亿元成交……资本的青睐体现了市场对于商务区土地价值、区位条件、发展前景、规划品质的认可。
随着安置地块的顺利出让，东莞国际商务区的工作重点将全面转入中央公园以及首开区的规划建设。围绕“首开区建设全面启动，优质企业招引加快推进，商务区空间框架展现雏形”的总体目标，计划将于明年上半年完成中央公园国际竞赛、首开区首批土地出让等一系列工作，并尽快启动中央公园、基础设施以及首批重点项目的建设。
“东莞CBD要建设具有岭南特色的居住区和住宅建筑，提供高品质、多样化的居住、商业、文化和交往空间，打造为湾区更具引领性和地方特色的城市中心。”中国工程院院士、建筑设计大师何镜堂这样寄语东莞CBD。