部分公募REITs公布首季业绩 两只产品数据为“负”管理人详解内情

公募REITs2022年第一场“季考”部分“放榜”。截至4月21日，建信中关村REIT、华安张江光大REIT、中航首钢绿能REIT及华夏越秀高速REIT分别公布2022年一季报。根据报告显示，除华安张江光大REIT出现一季度净利润亏损607.52万元外，其余3只产品全部盈利；此外，除中航首钢绿能REIT一季度经营活动产生的现金流量净额为-5644.58万元外，其余全部为正。4月21日，《证券日报》记者第一时间就公募REITs部分业绩数据缘何为负、疫情影响和扩募进展对基金管理人进行了采访和深入了解。

对于华安张江光大REIT一季度净利润亏损607.52万元，华安基金对《证券日报》记者解释称：“净利润为负主要是由于基础设施项目的折旧摊销金额较大，并不影响项目的现金流和可供分配金额。”

中航基金不动产投资部也就中航首钢绿能REIT一季度经营活动产生的现金流量净额为-5644.58万元向《证券日报》记者进行了说明，“底层基础设施资产经营正常，季内现金流为负数的主要原因是投资交易所逆回购1.38亿元，在基金产品层面作为经营活动现金流出。排除基金层面合格投资的影响，只考虑基础资产实际产生的现金流，实际产生现金流为现金流入0.59亿元。”

其他两只公募REITs产品的基金管理人则表态，产品运营稳定。华夏基金介绍，目前华夏越秀高速REIT运营正常，基金管理人秉承基金份额持有人利益优先的原则审慎开展业务管理，未发生有损投资人利益的风险事件。华夏越秀高速REIT基金首次发售募集资金在扣除基金层面预留费用后，已全部用于认购由中信证券设立的“中信证券-越秀交通高速公路1号资产支持专项计划”的全部份额，从而实现通过资产支持证券和项目公司等载体取得汉孝高速基础设施项目完全所有权或经营权利。

建信基金表示，建信中关村REIT一季报显示，报告期内，建信中关村REIT整体运营情况稳定，截至2022年一季度末，基础设施项目公司租户69家，实际出租面积129250.46平方米，3月底时点出租率为96.15%。整体来看，较2021年末未发生明显波动，经营情况基本稳定。基金上市后总体以完善体制机制建设，确保项目平稳运营为整体方向。

谈及疫情对公募REITs底层资产的影响，华安基金表示：“今年3月份以来，疫情蔓延给上海全市生产生活带来严峻挑战，华安张江光大REIT基础设施项目园区于3月18日起响应张江镇防疫相关要求，进入封控状态，园区租户居家办公。鉴于可能对租户经营产生不确定性影响，管理人将协同运营管理机构持续关注疫情的动态变化和园区租户的经营情况，对可能的问题和风险进行尽早预判和积极处理。”

“今年，中航首钢绿能REIT底层资产项目会进行一些工艺升级改造，用以提高项目运行的稳定性，降低污染物排放。”中航基金不动产投资部坦言，目前，项目生产正常进行，疫情对项目整体生产基本无影响，但项目计划进行的工艺升级改造工作可能会因疫情管控人员进入而延后。

建信基金透露，受整体经济形势及疫情影响，园区部分客户经营出现压力，但2022年一季度整体租赁情况未受到太大影响。

华夏基金表示，今年2月21日以来，武汉市及周边地区出现局部疫情，相关地区采取的防控措施对华夏越秀高速REIT底层资产项目的车流量和通行费收入产生一定影响。3月10日零时起，武汉全市调整为低风险地区。但3月中下旬以来，全国疫情多点散发，项目公司通行费收入受此影响呈波动趋势。为克服疫情影响，项目公司通过提升运营团队的管理水平，采取“营销＋服务”方式多举措引车上路，一季度实现营业收入5595.54万元，同比下降0.67%，基础设施项目整体运营情况良好。

4月15日晚，沪深交易所分别就基础设施REITs扩募规则公开征求意见。上述参与机构表态已为扩募工作做好准备。

建信基金介绍，将持续关注公募REITs扩募规则的出台，并根据规则要求，积极储备建信中关村REIT的优质可扩募资产，从资产遴选、业务对接、系统搭建等方面出发，做好扩募准备。

中航基金不动产投资部表示，中航基金为扩募做好准备，在前期就已积极储备扩募资产，并进行了系统梳理和筛选，静待扩募规则落地。

华安基金则透露，后续条件成熟时，将择机开展相关扩募资产遴选和申报等工作。届时扩募工作的进展情况以相关公告为准。