公募REITs“上新” 底层资产扩容可期

11月29日，第二批两只公募REITs产品正式发售。此前询价情况显示，机构参与热情更胜。值得注意的是，首批产品平稳运行五个多月后，后续项目正加速推进，监管部门引导更多长期资金投向REITs市场，备受市场关注的保障性租赁住房纳入公募REITs也渐行渐近，市场日趋成熟。

第二批产品今日发售

继首批公募REITs产品6月21日上市五个月后，第二批产品“登场”。11月29日，建信中关村产业园REIT和华夏越秀高速公路REIT正式发售。根据基金发售公告，建信中关村产业园REIT的基金份额发售价格为3.2元/份，发售份额为9亿份，预计募集规模为28.8亿元。华夏越秀高速REIT的基金份额发售价格为7.1元/份，发售份额为3亿份，预计募集规模为21.3亿元。

从询价情况看，机构参与热情高涨。建信基金11月23日发布的《建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告》显示，剔除无效报价后，建信中关村产业园REIT有53家网下投资者，管理配售对象110个，报价区间为2.851元/份至3.350元/份，拟认购份额数量总和为106.18亿份，为初始网下发售份额数量的56.35倍。同日，华夏基金发布的基金发售公告显示，剔除无效报价后，华夏越秀高速REIT网下投资者有40家，管理配售对象95个，报价区间为6.512元/份至7.499元/份，拟认购数量总和为27.841亿份，为初始网下发售份额数量的44.19倍。

预期收益方面，发售公告显示，根据基金招募说明书中披露的可供分配金额测算，建信中关村产业园REIT2021年投资人净现金流分派率（年化）为4.19%，2022年投资人净现金流分派率（年化）为4.34%。华夏越秀高速REIT2021年预测净现金流分派率为7.07%（年化）， 2022年预测净现金流分派率为 7.22%。

沪深交易所信息显示，除了上述新发售的两只产品外，华夏中国交建高速公路封闭式基础设施证券投资基金、国泰君安临港东久智能制造产业园封闭式基础设施证券投资基金也已获受理，目前尚未获批。

“基础设施公募REITs为我国基建行业提供了融资新渠道，也为投资者提供了新型投资工具，为我国证券市场进一步完善起到重要推动作用。”川财证券首席经济学家、研究所所长陈雳对《经济参考报》记者表示，长期来看，我国基础设施公募REITs发展空间较大。从公募REITs本身来看，得益于较高的准入门槛，全部标的项目处于沿海经济发达地区（珠三角、长三角、北京等），投资风险较低，现金流稳定，长期回报率较高，均属于优质产品。此外，我国基建企业融资需求较大，也拥有大量优质项目可用于开发公募REITs产品，市场未来发展潜力较大，预计随着发行规模的不断扩张，将吸引更多投资者进入，提升市场流动性。

公募REITs市场加速扩容

从首批基础设施公募REITs产品运行情况看，产生了良好的示范效应，9只产品整体运行平稳。截至11月26日，除平安广州广河REIT外，其余8只均实现溢价。

目前已有3只产品公告首次分红。11月26日，博时招商蛇口产业园REIT公告称，截至9月30日，其可供分配金额为人民币2743.30万元，本次分红比例为90%，按照本次分红比例计算的应分配金额为2468.97万元；该基金采取现金分红方式，分红方案为每10份基金份额分红0.2740元。11月12日，中金普洛斯REIT、中航首钢绿能REIT相继披露分红公告，均采取现金分红方式，分红方案分别为每10份基金份额分红0.5220元、每10份基金份额分红5.1514元。

从已披露的产品信息看，底层资产主要为产业园区、仓储物流、生态环保、高速公路等，而备受市场关注的保障性租赁住房纳入公募REITs也渐行渐近。记者11月26日从中国政府网获悉，国务院近日印发《关于支持北京城市副中心高质量发展的意见》，其中提出“稳妥推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点，支持发展保障性租赁住房REITs，鼓励公募REITs基金管理人在城市副中心落户发展”。稍早之前，上海市印发《关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见》，其中也提出在确保保障性租赁住房资产安全和规范运行的前提下，试点推进以保障性租赁住房为基础资产的基础设施不动产投资信托基金。

与此同时，市场有望迎来更多长期资金。就在本月中旬，险资投资公募REITs新规落地。银保监会发布《关于保险资金投资公开募集基础设施证券投资基金有关事项的通知》，从机构资质要求、投资标的条件、风险管理流程、投资主动管理、监督管理要求五方面进一步细化险资投资公募REITs要求。兴业证券研究指出，从政策面来看，国家发展改革委及广东、苏州等各地政府积极出台政策推动公募REITs发展，银保监会新规进一步推动保险机构投资活跃度，未来REITs相关的业务配套、税惠等政策规则有望持续出台并完善。