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租房后发现实际使用面积“缩水”,租金能否减少?

发布时间:2022/01/21 财经 浏览:49

在租赁的房屋交付使用后,承租者才发现房屋使用面积与合同约定的面积存在差距,那能否要求减少租金?记者今日了解到,广州番禺法院就审结了一起类似的租赁合同纠纷案件。

某村经济社就该村某厂房招租项目在番禺区农村集体资产交易和管理平台发出竞投公告,该公告载明招租项目的厂房建筑面积为12442平方米,宿舍建筑面积为1875.4平方米,空地占地面积为7833.5平方米,并分别明确了厂房、宿舍、空地单位面积每月的租金金额。

曾某竞得该项目后,与某村经济社签订了《建筑物租赁合同》,该合同约定的厂房、宿舍、空地面积及单位面积租金金额与竞投公告所载一致,并注明“具体使用面积以建设办测量确认为准”。

厂房交付后,曾某委托勘测公司对涉案厂区进行测量,得出空地面积为8972.5平方米、厂房实测建筑面积为11303平方米的测量结论。曾某随即向某村经济社提出厂房实际建筑面积比合同约定面积少1139平方米,租金应相应减少。

在沟通未达成一致的情况下,曾某自行按照实际测量面积计算得出的租金向某村经济社支付租金。一年后,某村经济社向本院起诉要求曾某按合同约定的标准补交租金。番禺法院为查明事实,向当地建设办发函调查,该办回复称其于2018年根据某村经济社的指画范围出具测绘图,测出有建筑物占地面积为12442平方米,其中黄色飘蓬、绿化带(测绘时没有建筑)面积为1139平方米,实际建筑面积为11303平方米。

番禺法院审理后判决:驳回某村经济社全部诉讼请求。法院指出,《建筑物租赁合同》约定租金按面积计算,本案的争议焦点为厂房计租面积的问题。

一方面,某村经济社虽主张将飘蓬、绿化带的1139平方米计入厂房建筑面积,但飘蓬为建筑物外墙的附着物,将飘蓬、绿化带算入建筑面积内与交易习惯不符,而无论是在竞投公告还是在双方签订的合同中,均无明确载明厂房建筑面积是包含飘蓬、绿化带等范围在内。

另一方面,对于过万平方米的建筑来说,肉眼难以准确判断是否存在面积差异,飘蓬、绿化带导致双方主张的厂房建筑面积差异达1139平方米,误差比例接近10%,已超出合理范围,如按某村经济社所主张的面积计租,明显对作为承租人的曾某不公平。因此,厂房计租面积应以去除飘蓬、绿化带1139平方米后的实际建筑面积11303平方米为计租基数。曾某已按该实际建筑面积向某村经济社支付实际使用期间的租金,故法院对某村经济社的诉讼请求予以驳回。

房屋面积作为租赁合同的主要内容之一,对合同目的实现、租金的计算等有着重要影响,关系到租赁双方的切身利益。

经办法官指出,针对租赁房屋面积是否符合约定,承租人能否以此为由拒付或减付租金,法院一般会考虑以下因素:一方面看有无对房屋现状进行确认。同时,看租金合同是约定按房屋面积计算,抑或以套或者层、栋为单位计算。再者,看承租人有无在合理期限内提出异议。

案例中,承租人在厂房交付后,及时发现房屋面积少于合同约定,并在合理期限内提出异议,在案证据又能证实承租人的主张,故得到了法院的支持。

近年来,房地产租赁市场上“面积争议”频发。为减少纠纷诉累,合同双方应以诚信原则为合作基石,办事依法、遇事找法、解决问题用法、化解矛盾靠法。

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